Come si conteggiano i locali

Come si conteggiano i vani di un immobile ?

Capita, a volte, di leggere annunci in cui gli immobili dichiarati sono superiori al numero effettivo. Classico, ad esempio, il caso di monolocali indicati come bilocali o bilocali inseriti come trilocali.

Esistono però regole a cui è necessario attenersi nella compilazione di un annuncio per la vendita o l’affitto che è bene non ignorare.

La regolamentazione è data dal d.l.652/39 (nascita NCEU) ed il d.p.r. 1142/49 (regolamento formazione NCEU).

Come è noto, il numero di locali (detti vani catastali o vani principali) di un immobile non corrisponde ai numero di locali fisici che lo compongono.

I vani catastali che devono essere compresi nel conteggio sono:

  • camere (da letto o altra destinazione)
  • soggiorno
  • salone

Se un vano catastale ha superficie inferiore a quella minima prevista dal Catasto, anche se viene utilizzato come vano principale, va conteggiato come vano a parte (detto anche vano accessorio), come succede per i bagni.

Devono essere considerati vani accessori che non possono essere considerati nel conteggio del numero di locali:

  • cucina
  • bagni
  • ripostiglio
  • ingresso
  • corridoio

E’ pratica diffusa quella di considerare la cucina abitabile come vano catastale.
Esempio: se un immobile è costituito da cucina abitabile, camera da letto e bagno, dovrebbe, secondo le regole, essere considerato come monolocale con cucina abitabile e bagno, non un bilocale, ma questo non avviene quasi mai.

Per gli immobili a destinazione commerciale (direzionale, industriale e turistico), non si parla di numero di locali, ma di metri quadrati calpestabili (metri quadrati netti).

Diverso è il caso dei negozi per i quali vengono contati per intero i metri quadrati dei locali principali effettivamente adibiti all’attività commerciale, mentre i locali accessori (retrobottega, bagni, locali di deposito, eccetera) vengono calcolati in percentuale (mediamente del 50%).